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关于严格规范商品房交易行为、防范交易欺诈的对策研究发布日期：2009-1-6 13:18:21 文章来源:
广州作为华南地区的中心城市，房地产业经历了90年代起步期、1992年－1996年兴旺期、再到1997年后的逐渐成熟期，房地产业无论开发建设、投资总量或是市场交易量，现都排到了全国前列，在全国房地产业也起到了一定“榜样”作用，房地产业也成为广州城市经济发展的支柱产业。现今广州房地产交易已相对成熟，市场交易亦趋于理性、法规配套亦逐渐建全，这与政府相关部门做了大量规范市场的工作分不开。 但近年来房地产交易中欺诈现象却仍十分突出，社会反映强烈，房地产交易中存在的欺诈行为，已经严重影响到房地产市场的持续、健康发展，已严重损害到广大购房者的直接利益、个别地方已影响到了社会稳定，甚至在一定程度上降低了民众对政府的信任度。为了解当前广州房地产交易的欺诈情况，分析欺诈交易成因，并提出有针对性地解决方案，我们组成调研组，分别到广州市消费者委员会、广州市中级人民法院、广州市国土资源和房屋管理局以座谈会形式进行了调研，同时，又同房地产专家律师、学者等进行了研讨。
调研中了解到：据不完全统计2003年广州房地产业投诉量达454宗，比两年前上升30%；广州市两级法院２００３年审理案件中商品房预售案件明显增长，收件达５７９７件，较2002年增长３7%。2004年上半年，同期房地产业投诉量、法院受理案件量又较2003年有大幅度上升。 房地产交易纠纷数量连年持续居高不下并且一路高走，“丽景台一房多卖”、“广地花园重复抵押”等重大欺诈事件接连发生，根本原因仍是房地产交易中诚信缺失、信息不对称、监控体系不建全等导致。
政府理应在“三个代表”重要思想”指导下，结合实际立即行动，采取务实措施，构建房地产交易系列风险防范体系，防范房地产业中存在的各种形形色色误导、欺诈行为，从而维护广大人民的切身利益。房地产交易的诚信建设、制度建设应该成为政府现阶段关注的焦点。
一、房地产交易中出现的欺诈方式及其成因
课题组重点走访了市消费者委员会(包括各区消费者委员会)，同时就交易欺诈房地产案例走访市区级法院审判人员，以及整理出新闻媒体广泛曝光的欺诈案例，经过对房地产交易中存在的各种重大欺诈现象对比分析，欺诈大致可分为如下几个类别：
（1）“一房多卖”，即将一套房进行多次交易，分别卖给不同的购房者。常用操作手法为，购房者单方签署房产买卖合同交纳款项后，房产商以需将该全部合同送至房产管理部门办理交易鉴证或办理房产证为由将其全部收回，而后违背承诺不持该合同办理鉴证等手续，相反却是隐藏该房产已出售的事实，重新将该房产投入市场再行出售。结果是购房者支付了款项，却最终不能获得房产。
（2）“一房重复抵押”，即将已办过抵押手续的房产，再次办理抵押手续，多次重复抵押多次套取款项。操作手续一般为，利用政府相关机构对房产编号控制的疏漏，房产商通过自行更改房号等手段，对抵押房重新以新房名义再行办理抵押手续。结果使抵押权人的利益无从保障。
（3）“对已售房设定抵押”，即将购房者签约付款所认购的房产，再行抵押给他方。操作手法通常为：购房者单方签署房产买卖合同交纳款项后，房产商违背承诺不持该合同办理鉴证等手续，而是隐藏该房产已出售的事实，将该房产抵押给他方，结果是购房者亦无法取得所认购房产的产权。
（4）“出售抵押房”，即房产商隐瞒房产已设定抵押的事实、将该房产在市场上出售。操作手法通常为：房产商通过利用购房者专业知识不足、不注意查看预售许可证原件的缺点，私自更改预售证复印件，将已抵押事实遮盖，或通过擅自更改房产编号方式，将抵押房投放市场出售。结果是购房者支付款项后无法获得房产，或所购房产处于随时可能因抵押权人行使抵押权而丧失的风险。
（5）“其他欺诈行为”，诸如房地产虚假广告、隐瞒规划、欺骗交楼等等，房产商从广告发布、认购、签约、交楼，几乎每个房产交易环节均存在着误导、欺诈行为。
房地产交易市场中重大欺诈事件屡屡发生，欺诈形式多种多样，欺诈方式也不断翻新。但透过林林总总的欺诈现象分析其深层原因，可概括为以下几个方面。
（1）诚信缺失。市场经济发展的今天，各种各样的原因使得整个社会的诚信道德建设进展缓慢，甚至出现倒退局面，诚信建设正日益成为严重的社会问题，诚信建设亟需政府重视和加强；房地产交易中欺诈事件发生根本原因亦即在于房产商、交易中介、甚至个别政府机关诚信缺乏。诚信制度建设已到了刻不容缓的地步。
（2）信息不对称。房地产交易中作为上帝的购房者，因自身掌握信息有限、甚至应公开的信息却无法正常获取、相关机构披露信息不及时、不准确甚至虚假，存在着信息不对称、信息不真实等客观情况，使购房者知情权根本无法落实。
（3）房地产交易缺乏诚信、规范、专业的机构支持。如今房地产市场发展中服务中介业尚不发达、中介行业缺乏自律和规范，中介行业往往利用专业知识优势，甚至有些中介机构受利益驱动与开发商同流合污，采用“坑、蒙、骗”等方式，从而使购房者上当受骗，蒙受经济损失。
（4）房地产交易中监管缺位。虽然一些房地产法规确定了房地产交易中的地产商应履行的责任与义务，如售房现场应悬挂预售许可证原件，商品房买卖合同范本等，但因房管部门缺乏一线的监管和现场检查力度，使地产商对该等规定不予理会；另外，房管部门不公开房地产销售登记操作规程、不明确具体服务时限，给房产商欺骗购房者，留下拖延办理交易登记的“借口”。
（5）售楼款监控体系形同虚设。虽然相关机构制定了预售楼款监控制度，要求预售楼款必须进入监控账号，但实际操作时开发商使用预售楼款根本不受严格限制，甚至随意被挪作其他项目之用，个别无良发展商携款潜逃也时有发生。
（6）司法救济手段滞后，购房者权益得不到切实保障。房产纠纷发生后，购房者万般无耐之下最终会选择诉讼方式维权，但实际上往往是最后仅能拿到一纸判决书，受损权益无法获得有效弥补，反而还须倒贴一笔诉讼成本。如“羊城商贸中心”、“中诚广场”等房产诉讼案后，众多购房者最后手持“判决书”望“楼”兴叹的例证不胜枚举。人民法院的执行机构面对一些资不抵债或人去楼空的不良开发商，也显得无能为力。
（7）执法及处罚力度不够，纵容地产商的违法犯罪行为。房产商违法后，执法部门往往不及时查处，即使查处处罚力度也常常较轻；甚至房产商即便已做出了“一房二卖、售抵押房”等足够得上刑事处罚的犯罪行为，但相关部门仍仅仅定性为一般民事纠纷对待处理，客观上让违规、违法者得不到相应的法律制裁。政府执法部门及有些司法机关一定程度的宽容态度，使得不良开发商诈骗犯罪行为愈演愈烈。
二、规范商品房交易行为、防范交易欺诈的对策建议
广州一直处于改革开放的发展前沿，理应不断进行系列创新，且广州作为区域中心城市，房地产业在区域发展中始终处于领导地位，在房地产业规范管理等方面实施改革创新，可以达到辐射全省其他中小城市，广泛借鉴的作用。
结合调研过程中有关政府管理部门和房地产专业人士的意见，为严格规范房产交易行为、防范交易欺诈，建立诚信有序的房产交易，我们提出如下建议：
（1） 完善房地产行业信息披露制度。
其一，政府部门应多方面加强房地产建设、交易的信息公开透明化制度建设，如建设主管部门公开房地产的建设信息，规划部门公开建设规划信息，房管部门公开预售许可、抵押登记等信息，使公众能够低成本、多渠道、方便快捷地掌握房地产相关信息，解决房地产交易中信息严重不对称的畸形局面，切实保障购房者的各项知情权。从而变鲜有效果的“事后救济”为积极稳妥的“事前防范”
其二，借鉴公司股票发行信息披露制度，以房地产信息为基础，由律师针对地产商拟上市出售的房产、售房广告等进行审查，并出具专项法律意见书，并将该法律意见书作为房产上市、发布广告等向政府机关报批文件时必备的配套文件。通过该制度建设，借助专业人士审查，解决购房者专业知识不足导致信息不对等的局面，并使得信息披露真正能做到对公众负责。
（2） 建立完善可行的预售楼款（包括按揭楼款）监控制度。
借鉴香港房地产成熟经验，在房产商与购房者签署买卖合同至房产建设完工、验收交房前，对房产商所收取的预售房款（包括按揭款）交由管理机构与专业律师事务所共同监管，彻底防范房产商对预售房款违规使用，减少“烂尾楼”及“携款潜逃”的现象发生。
（3） 创建房地产交易法律审查及律师代理购房制度。
其一，律师利用法律专业优势，可在房地交易中审查地产商资格、房产销售文件、确认房地产权属状态、审查买卖合同内容是否符合法律规定并向买方解释疑难法律问题；同时最为关键是律师还可代表买方办理房产买卖合同登记手续，及代表买方申办房产证事务，借此可减少地产商借办合同登记及办房产证之名，实施欺诈行为。
其二，“诚信、规范、公正、维权”是律师行业的特性，创建房地产交易法律审查并推行律师代理购房制度。一方面可通过律师行业的诚信来监控督促房产商、中介机构的行业诚信建设，另一方面可解决购房者购房法律知识缺乏现状，甚至还可起到一定普法作用。该制度推行可有效促进社会诚信建设，解决信息不对称、减少大批量纠纷产生。
其三，另外，就有人所担心的律师责任心缺失问题，我们认为，首先律师是领取专业资格的执业人员，受到包括律师法及各种执业纪律的约束，律师执业责任心缺失将面临各种纪律处分；律师对外执业是以律师事务所名义进行，律师事务所的合伙制度性质决定了合伙人律师间的无限连带责任，种种高风险的存在促使律师执业责任心不得不加强；还有律师行业本身已建立起过错赔偿制度，并已投保了执业责任险种，该赔偿制度建设为律师过错赔偿提供了保障。
（4） 建立房地产预售保证金制度。
现实中很多购房者无法正常及时获取房产证，使房产权属处于“真空”状态，严重阻碍了产权的正常流转，不利于房地产市场的正常发育。建立房地产预售保证金制度，即要求房产商从预售房款中提取一定比例（如5－10%），存放于政府部门（如房管局）特定账户，待房产商给购房者办理完毕房产证后，方可申请提取该保证金使用，借此促使房产商加强为购房者办理房产证的工作，保障购房者及时获得房产证，为房产正常交易扫除障碍。
综上，从维护购房者合法权益、稳定房地产市场秩序出发，应当推行上述诸多建议制度。 |
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